The lost prophecy

مما أدي لخروج المستثمر الصغير الذي كان يقيمها بغرض الايجار من سوق العقارات وفاقم أزمة السكن بصورة خطيرة.
وعقب قرار وزير الإسكان بتشكيل لجنة لاعداد مشروع قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر, لتحريك القيمة الايجارية وتحرير العلاقة بما يراعي العدالة الاجتماعية بين المالك والمستأجر تنفس ملاك العمارات القديمة الصعداء.
تحقيقات الأهرام تفتح ملف تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وما سيتضمنه ملامح مشروع القانون الجديد.
إصلاح العلاقة
في البداية يقول حسين الجبالي مستشار وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية وعضو لجنة اعداد مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر: هناك أسباب دفعت الحكومة لإصلاح العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر منها وجود تشوه واضح في سوق الاسكان يتجلي في وجود عدد كبير من الوحدات المغلقة وصلت في بعض التقديرات إلي4/3 مليون وحدة سكنية
كما يجري حاليا دراسة بالتعاون مع الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء حول تصنيف هذه الوحدات المغلقة ونوعيتها حتي نتأكد من أن الوحدات الخالية تدخل في سوق الايجار, فجزء كبير من هذه الوحدات من الممكن أن تكون للعاملين في الخارج, كما أن هناك وحدات مصيفية تصنف كسكن موسمي أو وحدات سكنية, وحيث أن التعداد يجري في شهر يناير لذا فإن هذه الوحدات تكون خالية وقت اجراء التعداد لذا لابد من التحقق من عدد ونوعيات الوحدات الخالية.
ويشير حسين الجبالي مستشار وزير الإسكان إلي أن القانون الجديد الذي يتم اعداده مشروعه يضع في اعتباره عدة أمور أولها إذا أقر مبدأ الزيادة بالنسبة للوحدات التي تكون قيمتها الايجارية متدنية فسيتم بحث ودراسة كيفية الزيادة وتوزيعها علي مدة زمنية من5 سنوات إلي51 سنة وستتوقف الزيادة علي عدة عوامل منها تاريخ انشاء المبني, كما تتفاوت هذه الوحدات تفاوتا كبيرا في متوسط القيمة الايجارية فبينما تبلغ حوالي أربعة جنيهات في بعض الوحدات إلا أنها تصل إلي ما يزيد علي001 جنيه في وحدات أخري ربما بنفس المساحة أو أقل.
كما تختلف الوحدات أيضا باختلاف الاحياء المقامة فيها بمستوياتها العمرانية المتباينة فالوحدات المقامة بالزمالك وعلي طول شاطيء النيل يصعب مساواتها بالوحدات المقامة في أحياء روض الفرج وباب الشعرية والسيدة زينب وهي في الغالب احياء الشرائح الاجتماعية ذات الدخول المحدودة.
وهناك اقتراح بتدخل الدولة لدعم غير القادرين من المستأجرين فمثلا مستأجر شقة مكونة من5 غرف تبلغ قيمتها الايجارية6 جنيهات فإذا كانت ظروفه الاجتماعية لا تتحمل الزيادة وتتطلب المساعدة فالدولة تتدخل وذلك إنشاء صندوق تضامني لدعم غير القادرين من المستأجرين وبهذا نكون قد حافظنا علي حق المالك ومن جهة أخري قدم الدعم المناسب والمطلوب لفئات محدودة الدخل وهي الفئات المستهدفة بالفعل.
ويؤكد الجبالي أن لجنة اعداد مشروع تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بها خبراء متخصصون في تقييم العقارات لمعرفة كيفية حساب قيمة المبني وكيفية العائد منه حتي يتم وضع طريقة حساب الزيادات.. مع تحديد المدة الزمنية التي ستطبق حتي يتم تحرير العلاقة الايجارية وكل هذه التفاصيل موضع بحث ودراسة, كما أن مشروع القانون سيخضع بعد6 أشهر لحوار مجتمعي هاديء وبدون مزايدة حتي نقوم بحل مشكلة الإسكان, والوزارة من مصلحتها أن يعود القطاع الخاص للاستثمار في الإسكان بغرض التأجير علي النحو الذي كان سائدا قبل قوانين تخفيض الايجارات في الستينيات وحاليا تبلغ عدد الوحدات المؤجرة في القانون القديم2,6 مليون وحدة مقابل مليون و001 ألف وحدة مؤجرة في القانون الجديد.
5 مشروعات
ومن جهته يؤكد أشرف السكري رئيس جمعية المضارين من قانون الايجار القديم وعضو لجنة اعداد مشروع قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر أن الجمعية تقدمت بمشروع قانون إلي اللجنة ضمن5 مشروعات أخري من جهات مختلفة وذلك لتحقيق التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر.
والفكرة الأساسية لمشروع القانون الخاص بالجمعية هو التفرقة بين القادر وغير القادر من المستأجرين, حيث يجب علي المستأجر القادر أن يدفع قيمة ما ينتفع به أما المستأجر غير القادر فيجب أن يدعم من الدولة وذلك عن طريق انشاء صندوق دعم المستأجرين غير القادرين بتمويل من الدولة, فإذا كانت ميزانية الدولة لا تتحمل هذا الدعم فيتم تمويل الصندوق من جميع الملاك لاستقطاع نسبة من القيمة الايجارية مساكنهم والمقترح أن تكون5% من القيمة الايجارية.
ويهدف المشروع إلي تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر خلال فترة انتقالية تزداد خلالها الأجرة زيادة تدريجية حيث اقترحنا أن تزيد الأجرة بمقدار عشرين مثلا للمباني المنشأة قبل عام7491 ويصل ايجارها من2 إلي4 جنيهات شهريا والمنشأة من7491 حتي2691 تزيد بمقدار51 مثلا والمباني المنشأة من2691 حتي7791 تزيد بمقدار01 أمثال.
والمباني المنشأة من7791 حتي8891 تزيد بمقدار ثلاثة أمثال والمباني المنشأة من8891 حتي6991 تزيد مثل1 فقط.
وبهذه الطريقة سنصل خلال فترة انتقالية لا تزيد علي5 سنوات إلي تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر دون اضرار بالمستأجر غير القادر لأن فرق الايجار الجديد من القديم سيتحمله صندوق دعم المستأجرين غير القادرين.
ويضيف أشرف السكري أن اللجنة تبحث حاليا كل الاقتراحات ومشروعات القوانين المقدمة لاختيار أفضل الاقتراحات التي تضمن تحقيق العدالة الاجتماعية والتوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر حيث يوجد ما يقرب من5,7 مليون شقة مغلقة منهما مليون و008 ألف شقة مغلقة لضآلة الايجارات فإذا تم ايجار هذه الشقق ستنتهي أزمة الإسكان ويزيد المعروض في السوق العقاري وتنخفض القيمة الايجارية في قانون الايجار الجديد وتقل قيمة التمليك وقيمة الأراضي الفضاء.
لا تزيد علي52%
ومن ناحيته يؤكد المهندس الاستشاري صلاح حجاب رئيس شرف جمعية التخطيط العمراني وعضو لجنة اعداد مشروع القانون أن النسبة التي توفرها الأسرة المصرية للسكن لا يجب ان تزيد علي52% من الدخل ولذلك كان هذا النمط بكل ما يحمله من عبء علي الأسرة المصرية, وقد حدثت محاولات من أعضاء مجلس الشعب في فترات زمنية متعاقبة لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر وتحريك القيمة الايجارية القديمة التي حدث تثبيت لها بما لا يساعد المالك في صيانتها وادارتها مما ترتب عليه تدهور في العقارات نفسها.
كما خرج من سوق الإسكان المستثمر الصغير الذي كان يقيم العقارات بهدف التأجير
وأضاف حجاب: تقدمنا بعدة اقتراحات في لجنة اعداد مشروع القانون منها أن تتحرك القيمة الايجارية إلي قيمة عادلة للطرفين علي مدي زمني وليس فجأة, حيث تكون الزيادة سنويا طبقا لنسبة التضخم التي تعلنها الجهة المفوضة بذلك, مشيرا إلي أن القانون المزمع اعداد مشروعه سيصل بالعلاقة بين المالك والمستأجر إلي علاقة توافقية عادلة تزيد من حجم المعروض للايجار لنعيد نمط الايجار مرة أخري باعتباره النمط المناسب للمجتمع المصري.
ولكن هل هناك علاقة بين التقييم العقاري وتحريك القيمة الايجارية للمباني القيمة؟
يجيب المهندس علي بيومي رئيس مجلس إدارة المكتب الهندسي للتقييم وإدارة المشروعات وعضو لجنة اعداد مشروع القانون قائلا: هناك; علاقة بين طرق التقييم العقاري وفقا لمعايير التقييم الدولية وتحديد القيمة الايجارية وفقا للقانون4 لسنة6991 والقيمة الايجارية للمباني القديمة, فهناك تجارب عملية لتحديد القيمة الايجارية المعدلة وفقا لمشروع القانون الذي يتم اعداده من قبل وزارة الإسكان.. فهناك تجارب لشركات التأمين المصرية للتوفيق بين المالك والمستأجر مقابل التنازل عن حق الانتفاع سواء للمالك أو المستأجر أي في حالة رغبة المستأجر اخلاء الوحدة تحدد قيمة مالية كنسبة من القيمة السوقية الحالية لمباني الوحدة دون الأرض, وفي حالة رغبة المستأجر في شراء الوحدة المؤجرة له يتم حساب نسبة مئوية يدفعها للمالك مقابل شراء الوحدة أو مباني الوحدة المؤجرة له بدون الأرض أو بحصة من الأرض.
ويضيف المستشار زكريا شلش رئيس محكمة استئناف القاهرة
ان المجكمة الدستورية العليا كان لها الفضل في إعادة التوازن بين المالك والمستأجر عبر أحكامها المتعددة والتي جعلت امتداد عقد الايجار لغرض السكن للدرجة الأولي فقط قاضية بعدم دستورية المادة92 من القانون رقم94 لسنة7791 كما قضت بعدم دستورية التأجير من الباطن
ونظرا لوجود شقق مغلقة ولا تستغل خشية تأجيرها وامتداد عقد ايجارها تدخل المشرع بالقانون رقم4 لسنة6991 بجعل العلاقة الايجارية للأماكن التي لم تكن مؤجرة والأماكن المنشأة اعتبارا من13 يناير6991 خاضعة للعلاقة الايجارية الحرة بين المالك والمستأجر أي تخضع لاحكام القواعد العامة في القانون المدني من حيث توقيت مدة الايجار وحرية المالك في تحديد القيمة الايجارية مما شجع علي تأجير تلك الوحدات غير المستغلة, ولكن ذلك لا يكفي من المشرع فأصحاب العقارات القديمة فقدوها بالتشريعات. ودعا المستشار شلش الدكتور محمد مرسي رئيس الجمهورية ان يصدر قرارا بقانون باعتباره يملك سلطة التشريع بمضاعفة ايجارات الأماكن المؤجرة لغرض السكن لأن الابقاء عليها بصورتها الراهنة حرام شرعا لما تمثله من غبن لملاك تلك الأماكن واثرا بلا سبب للمستأجر.